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衣錦還鄉(xiāng)

想著這樣一個(gè)超級(jí)城市綜合體項(xiàng)目。</p>

哪怕范無(wú)眠自己吃不下，也能通過(guò)個(gè)人影響力，拉攏別人合作開(kāi)發(fā)。</p>

周天勝倒不擔(dān)心他的胃口太大。</p>

現(xiàn)在內(nèi)地不少開(kāi)發(fā)商，手上有個(gè)小幾千萬(wàn)人民幣，就敢三五成群合作拿地。</p>

例如上周，有幾位外地商人，費(fèi)4億多人民幣，拿下占地6萬(wàn)多平米的低密度住宅用地時(shí)候，眼睛都不眨一下。</p>

涉及到一波潑天的“業(yè)績(jī)”。</p>

不需要范無(wú)眠操心初期支付的土地出讓金太高，周天勝聽(tīng)完他的憂慮之后，自己就開(kāi)始幫忙想辦法，壓縮前期的開(kāi)支。</p>

比如將商場(chǎng)，從四層壓縮到兩層半，酒店面積也打個(gè)對(duì)折，400米的高樓，暫時(shí)也被砍到300米。</p>

這么做的原因在于，反正短期內(nèi)還不會(huì)動(dòng)工建造，先把地皮拿到手，將來(lái)再變更修改，補(bǔ)交些土地出讓金之類(lèi)就行。</p>

土地出讓金的高與低，跟土地的容積率直接掛鉤。</p>

在占地面積32萬(wàn)平方米的地皮，用來(lái)開(kāi)發(fā)建筑面積50萬(wàn)平方米的工程，和用來(lái)開(kāi)發(fā)建筑面積100萬(wàn)平方米的工程，價(jià)格方面可能相差一倍。</p>

所以像超級(jí)摩天大樓，也許占地面積才幾千平方米，但由于建筑面積太大，土地出讓金卻貴到離譜。</p>

預(yù)計(jì)建筑面積總共30萬(wàn)平方米左右的住宅區(qū)，包含別墅和商品房，平均下來(lái)按照每平米樓面價(jià)2500計(jì)算，這就需要7億5000萬(wàn)人民幣左右。</p>

外加建筑面積60萬(wàn)平方米的寫(xiě)字樓、商場(chǎng)和酒店等等，價(jià)格比建造住宅低不少，大約也需要費(fèi)8億至9億人民幣。</p>

聽(tīng)完粗略計(jì)算的價(jià)格。</p>

范無(wú)眠發(fā)現(xiàn)，自己的步子好像跨大了，然而咬緊牙關(guān)，首付兩成左右，也不是完全沒(méi)機(jī)會(huì)上車(chē)。</p>

假如把設(shè)想中，70年產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的30萬(wàn)平方米別墅和商品房，全都改成商住性質(zhì)，拿地價(jià)格一下子能便宜三億多人民幣。</p>

但是假如不趁著內(nèi)地樓市不景氣，政策依然比較寬松，想辦法調(diào)整土地產(chǎn)權(quán)年限，下次可就沒(méi)什么機(jī)會(huì)嘗試變更了。</p>

50年產(chǎn)權(quán)商住性質(zhì)的別墅天板價(jià)格，未來(lái)或許賣(mài)到一兩億，70年產(chǎn)權(quán)則有機(jī)會(huì)賣(mài)出三四億，直接影響到將來(lái)的收益，以及對(duì)外銷(xiāo)售時(shí)候的困難程度，這讓他有點(diǎn)選擇困難癥。</p>

需要考慮的事情太多，擔(dān)心拿下這塊地之后，接下來(lái)兩年的壓力，步子跨大了扯到蛋。</p>

范無(wú)眠雖然心動(dòng)，終究還是沒(méi)敢輕易點(diǎn)頭，找借口說(shuō)：</p>

“我需要再想一想，要不然等我拍完《寂靜之地2》，套現(xiàn)一大筆現(xiàn)金之后再做決定吧，如果再多四五千萬(wàn)美元，拿地就很輕松了。”</p>

近期蘋(píng)安集團(tuán)，正考慮拿地建造一棟規(guī)模超過(guò)600米的摩天大樓，建設(shè)成本接近百億。</p>

可惜直接跟上面談去了，好處落不到周天勝的頭上。</p>

生怕錯(cuò)過(guò)了參加工作以來(lái)，規(guī)模最大的一筆招商引資項(xiàng)目，周天勝咬咬牙，繼續(xù)攛掇說(shuō)：</p>

“從做方案，到遞交申請(qǐng)，蓋章修改城市規(guī)劃圖，走完流程至少也要半年。如果資金方面，短期內(nèi)存在問(wèn)題，那么先付一小筆定金，一年之后再繳納土地出讓金怎么樣？”</p>

范無(wú)眠惆悵道：</p>

“我真需要點(diǎn)時(shí)間考慮清楚，過(guò)來(lái)遛彎而已，突然談成十幾億的拿地項(xiàng)目，我現(xiàn)在腦子有點(diǎn)亂”</p>

其實(shí)倒也不算太亂。</p>

以這個(gè)價(jià)錢(qián)，拿下占地面積如此巨大的黃金優(yōu)質(zhì)地塊，過(guò)個(gè)幾年閉著眼睛都能暴賺。</p>

別的先不提。</p>

到時(shí)如果用賣(mài)房子的錢(qián)，填補(bǔ)建造摩天大樓、商場(chǎng)和酒店的資金窟窿，說(shuō)不定有機(jī)會(huì)空手套白狼，凈賺寫(xiě)字樓、商場(chǎng)、酒店之類(lèi)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。</p>

然而雖然有利潤(rùn)，卻還需要考慮，跟投資其他項(xiàng)目相比，哪一邊利潤(rùn)更高。</p>

貸款囤地，如果首付僅需2成，等于加了5倍的杠桿投資。</p>

然而炒股同樣可以加杠桿，利潤(rùn)也不低。</p>

要是先簽合同，把這個(gè)坑給占了，慢慢悠悠走流程，一兩年之后再支付土地出讓金，在范無(wú)眠眼里，也談不上有太大的資金壓力。</p>

退一步來(lái)說(shuō)。</p>

實(shí)在不行，還能先吃一波地價(jià)上漲的紅利，到時(shí)候找人合作開(kāi)發(fā)，又或者直接轉(zhuǎn)手賣(mài)掉一部分土地。</p>

他清楚記得在2008年奧運(yùn)會(huì)之前，內(nèi)地房?jī)r(jià)將會(huì)迎來(lái)一輪上漲，到時(shí)候地皮價(jià)格漲個(gè)一兩倍，應(yīng)該沒(méi)什么問(wèn)題。</p>

以這個(gè)超級(jí)城市綜合體項(xiàng)目的體量，兩三年少說(shuō)也能帶來(lái)二三十億的賬面利潤(rùn)，除去銀行貸款利息之外，初期需要的資金只有三四億。</p>

短短兩三年，在不考慮稅費(fèi)和貸款利息的情況下，投入的本金就有機(jī)會(huì)增值10倍左右，這便是讓范無(wú)眠心動(dòng)的原因。</p>

周天勝苦笑道：</p>

“實(shí)在不行，要不然少拿幾塊地？又或者你回港城，問(wèn)問(wèn)淺水灣周?chē)泥従觽儯热缒俏焕畛耸赘?，要是愿意跟你合作開(kāi)發(fā)，這點(diǎn)錢(qián)對(duì)他們來(lái)說(shuō)，根本不算什么大事。”</p>

再過(guò)個(gè)七八年時(shí)間。</p>

無(wú)論賣(mài)住宅還是賣(mài)寫(xiě)字樓，閉著眼睛都能賺到百億級(jí)別的收益。</p>

持有一大筆企鵝股，范無(wú)眠對(duì)自己的將來(lái)信心十足，拖個(gè)幾年再動(dòng)工開(kāi)發(fā)，資金方面其實(shí)沒(méi)什么問(wèn)題。</p>

他看向周副局，追問(wèn)說(shuō)：</p>

“通過(guò)審批一年后，再繳納土地出讓金，總價(jià)格做到15億人民幣左右，另外再把允許合理修改土地容積率這一條，加在合同上面，這些都沒(méi)問(wèn)題吧？”</p>

“當(dāng)然沒(méi)問(wèn)題，只要承諾的投資款到位，這些都好商量。我最喜歡變更土地容積率，等于土地已經(jīng)賣(mài)出去，又能再賺一筆土地出讓金，沒(méi)人會(huì)攔著這種好事?！?lt;/p>

周天勝趁熱打鐵，補(bǔ)充說(shuō)：</p>

“一般土地出讓合同，簽訂6個(gè)月之內(nèi)，經(jīng)過(guò)批準(zhǔn)增加容積率的，計(jì)算補(bǔ)交出讓金的土地價(jià)格，按照土地出讓價(jià)格執(zhí)行。6個(gè)月后增加容積率的，土地價(jià)格按照當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)執(zhí)行?！?lt;/p>

“最近的土地出讓價(jià)格，和市場(chǎng)上成交的住宅、寫(xiě)字樓均價(jià)，都在穩(wěn)步增長(zhǎng)。萬(wàn)一周邊又有什么最新規(guī)劃，出臺(tái)某些新文件，到時(shí)候再想拿可就沒(méi)機(jī)會(huì)了?！?lt;/p>

“放寬協(xié)議拿地，只是為了在短期內(nèi)走出難關(guān)，等樓市真正回暖，隨時(shí)會(huì)再次收緊，徹底不允許繞開(kāi)招、拍、掛的土地出售方式。”</p>

“幫你爭(zhēng)取那么大一塊別墅用地，其實(shí)我也會(huì)冒著很大的風(fēng)險(xiǎn)，真的就是想要借機(jī)提振一下市場(chǎng)信心，盤(pán)活附近的其他土地.”</p>

在這2005年的6月份，深城還不是人們印象中的繁華大都會(huì)。</p>

范無(wú)眠看中的地皮周?chē)鷰坠飪?nèi)，如今還有大量的空地和老舊建筑，需要一個(gè)契機(jī)來(lái)盤(pán)活它們。</p>

一個(gè)耗資巨大的城市綜合體項(xiàng)目，有機(jī)會(huì)以點(diǎn)帶面，盤(pán)活整個(gè)地區(qū)。因此周天勝才覺(jué)得，只要范無(wú)眠投入的資金足夠多，幫忙爭(zhēng)取到“協(xié)議轉(zhuǎn)讓”土地的希望很大，拿地價(jià)格能比別人便宜一大截。</p>